SHORT STAY FISCAAL

Terug naar thema's..

Terug naar home..

04-01-2017

Het verhuren van woonruimten voor korte termijn, op short stay basis dus en met name aan personen die uit buitenland afkomstig zijn, brengt verschillende fiscale consequenties met zich mee. Daarnaast is het zo dat de fiscale status van dergelijke verhuur op bepaalde onderdelen uiteen kan lopen afhankelijk van de feitelijke situatie. Een belangrijke vraag hiervoor is bijvoorbeeld hoe ver het tijdelijke wonen voor de huurder gaat. Komt hij of zij bijvoorbeeld voor werk met zijn of haar gezin voor een langere periode naar Nederland of is er sprake van kort wonen in Nederland in verband met een studie, zonder dat het sociale leven van de huurder naar Nederland wordt verplaatst? Het onderkennen van de feitelijke situatie is fiscaal van belang voor met name de omzetbelasting (btw) en inkomstenbelasting. Maar ook toeristenbelasting kan soms aan de orde zijn. Omdat de btw de grootste impact kan hebben beginnen we met dat onderdeel.

 

Short stay en btw

Het verhuren van woningen, woonruimten of kamers is normaal vrijgesteld van btw. Ook betaalde btw, bijvoorbeeld in verband met het verbouwen van het kamerverhuurpand, kan dan niet in aftrek gebracht worden. Wanneer er sprake is van short stay-verhuur kan dat soms anders zijn, en wel wanneer de short stay-verhuur in een bepaalde mate kan worden vergeleken het verhuren van hotelkamers. Wanneer, zo vindt de Europese regelgeving, short stay-verhuur namelijk te veel overeenkomsten heeft met het verhuren hotelkamers door een hotelbedrijf zou het concurrentieverstorend kunnen werken wanneer voor de ene situatie (het hotelbedrijf) wel btw-consequenties verbonden zijn aan de verhuur, terwijl dat voor andere situaties (short stay -verhuur) niet zo zou zijn.

 

Wanneer er sprake is van `voor de btw kwalificerende’ short stay-verhuur dan heeft dat als consequentie dat er over de huur 6% btw is verschuldigd. Daarnaast zal betaalde btw die betrekking heeft op de betreffende short stay-verhuur, dus bijvoorbeeld ook de btw die ziet op de verbouwing van het pand, aftrekbaar zijn. Met name dit laatste kan maken dat het rendement op het te verhuren pand een stuk beter wordt.

 

Maar wanneer is er dan sprake van `voor de btw kwalificerende’ short stay-verhuur?

De feitelijke situatie met betrekking tot de aard en de duur van het verblijf is hiervoor van belang. Allereerst moet de woonruimte die verhuurd wordt naar zijn aard zijn ingericht om er slechts tijdelijk in te verblijven, zonder dat de tijdelijke bewoner belast is met de zorg voor de inventaris. Wat betreft de duur van het verblijf is de Staatssecretaris kort gezegd van mening dat de verhuur aan gasten die korter dan zes maanden in de accommodatie verblijven en die het middelpunt van hun maatschappelijk leven niet daarnaar verplaatsen is belast met btw. Bij verhuur voor een langere periode dan zes maanden kan er echter ook sprake zijn van voor de btw kwalificerende short stay-verhuur, alleen dan rust op de verhuurder de bewijslast om tegenover de belastingdienst aannemelijk te maken dat er (toch) sprake is van een ‘verblijf voor een korte periode’ zoals hiervoor bedoeld. Criterium is dan weer het al dan niet overbrengen van het `middelpunt van het maatschappelijk leven’. Wanneer dat is overgebracht naar het verblijf in Nederland is er geen sprake van een `verblijf voor korte periode’. Wanneer dat echter niet is overgebracht dan is er sprake van btw-verhuur en dus ook btw-aftrek. Essentieel is het dan dat te allen tijde aangetoond kan worden dat er sprake was van verblijf voor kortere periode. Er moet daar dan dus een administratie/systeem voor worden ingericht.

 

KLX Fiscaal heeft hier veelvuldig overleg over gehad met de belastingdienst. Welke gegevens zijn van belang om vast te leggen en welke niet? Ook in het verzoeken om goedkeuring richting de belastingdienst voor de btw-kwalificatie heeft KLX Fiscaal ruime ervaring. Er zijn ook varianten denkbaar zoals het deels verhuren van een pand op short stay-basis. Ook dat is mogelijk alleen het vergt wel de juiste begeleiding.

 

Bent u short stay-verhuurder of voornemens daarmee te gaan starten? Dan doet u er goed aan hierover eens met ons van gedachten te wisselen.

 

Short stay en toeristenbelasting

Wanneer er sprake is van `voor de btw kwalificerende’ short stay-verhuur dan kan het zijn dat de verschuldigdheid van toeristenbelasting aan de orde is. Ons is dit van belang om dit goed in het vizier te houden. Ten eerste omdat dergelijke belasting soms, voor bepaalde gevallen, gewoonweg verplicht is. Ten tweede omdat het niet onderkennen van de verschuldigdheid van toeristenbelasting kan maken dat er voor de btw een zwakkere positie richting de belastingdienst ontstaat.

 

Toeristenbelasting is een gemeentelijke heffing die op basis van een Verordening Toeristenbelasting van de betreffende gemeente wordt geheven. De eigenaar van de verblijfplaats krijgt de belastingaanslag voor de toeristenbelasting en dient deze dus te betalen. De toeristenbelasting mag aan `toerist’ worden doorberekend.

 

Wanneer is toeristenbelasting verschuldigd?

Toeristenbelasting wordt geheven voor het houden van verblijf met overnachting binnen een gemeente (die toeristenbelasting heft) tegen een vergoeding in welke vorm dan ook door personen die niet als ingezetene met een adres in de gemeente in de basisregistratie personen zijn ingeschreven.

 

Short stay en inkomstenbelasting

Hoe dient een pand dat op short stay-basis wordt verhuurd in uw aangifte inkomstenbelasting te worden vermeld? Wij volstaan hier met algemene opmerkingen.

 

Allereerst is het van belang te vermelden dat verhuurpanden soms in box 3 kunnen worden vermeld en soms in box 1 moeten worden aangegeven. De grote lijn voor het onderscheid is met name gelegen in de werkzaamheden die met betrekking tot het pand worden verricht. Worden er werkzaamheden verricht die als `meer dan normaal’ dienen te worden bestempeld en worden die werkzaamheden gedaan om er `meer dan normale opbrengsten’ uit te verkrijgen?

 

Wanneer panden in box 3 worden aangegeven is het van belang te weten voor welke waarde dat moet gebeuren. Hier is de short stay-kwalificatie van groter belang. Met name wanneer panden voor `niet short stay-situaties’ op grond van de zogenoemde `leegwaarderatio’ mogen worden gewaardeerd. Op grond van de leegwaarderatio mag er kort gezegd een procentuele korting worden toegepast op de woz-waarde op grond van de verhouding tussen de huurinkomsten en de woz-waarde. Deze leegwaarderatio is kort gezegd van toepassing wanneer er een woning wordt verhuurd en de huurder recht heeft op huurbescherming.

 

Slot

Het bovenstaande is niet een complete opsomming van alle fiscaliteiten rond short stay-verhuur. Maar het zijn wel de belangrijkste aandachtspunten. Voor pandeigenaren is het van groot belang deze fiscaliteiten goed in het vizier te hebben. Ook voor rendementsberekeningen met betrekking tot panden is het erg belangrijk om daar de juiste fiscaliteiten in mee te nemen.

 

Wilt u meer weten over dit alles?

KLX Fiscaal heeft veel kennis en ervaring over deze onderwerpen. Wij zijn u dan ook graag van dienst. Mocht u meer willen weten over dit alles, of eens kennis met ons willen maken, dan kunt u natuurlijk contact met ons opnemen.

 

Terug naar thema's..

Terug naar home..

 

Belastingadviseur Nijmegen
KLX Fiscaal maakt graag kennis met u. KLX Fiscaal is ondernemer, denkt vanuit de kans, heeft een drive voor fiscaal succes ten behoeve van haar klanten en is vakkundig. Probeer eens uit hoe goed wij kunnen luisteren en neem contact met ons op.

KLX Fiscaal - Heersweg 13 - 6651 BP Druten - T 024-8200958  - E info@klxfiscaal.nl - KvK 55764126

©2018 KLX Fiscaal Nijmegen -  Powered by KLX Fiscaal

klx fiscaal - Belastingadviseur Nijmegen - linkedin.png